Trêve hivernale 2026 : dates, exceptions et impact sur l'expulsion

La trêve hivernale 2026 suspend chaque année les expulsions locatives entre le 1er novembre et le 31 mars. Cette pause légale, prévue à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, protège les ménages contre la mise à la rue durant l’hiver, sans pour autant geler la procédure judiciaire. Le propriétaire bailleur doit en mesurer précisément la portée pour ne pas perdre de temps face à un impayé qui s’éternise.

Les éléments présentés sont informatifs et ne constituent pas un conseil juridique. Appuyez-vous sur les fiches officielles de service-public.fr et de l’ANIL, et faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.

Dates et fondement légal de la trêve hivernale 2026

La trêve hivernale 2026 démarre le 1er novembre 2026 à zéro heure et s’achève le 31 mars 2027 à minuit. Pendant cinq mois pleins, aucune expulsion matérielle d’un locataire d’un local d’habitation ne peut être exécutée par le commissaire de justice avec le concours de la force publique. Cette durée de cinq mois a été instaurée par la loi Alur du 24 mars 2014, qui a allongé d’un mois la période initialement prévue.

Le cadre légal repose sur l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Ce texte pose le principe d’une suspension automatique, sans démarche du locataire, pour tout local servant effectivement à l’habitation principale, y compris les baux meublés, les baux mobilité et les baux étudiants régis par la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La règle est d’ordre public. Aucune clause du bail ne peut écarter la trêve hivernale, et le juge ne peut pas l’éluder en dehors des exceptions légales. Pour mémoire, notre fiche Loi 89-462 rappelle les fondations du bail d’habitation auxquelles s’articule la trêve.

Aucune mesure d’allongement n’a été décrétée pour 2026. Sur la période 2020 et 2021, le gouvernement avait prorogé la trêve jusqu’au 31 mai puis au 1er juin face à la crise sanitaire. Le calendrier 2026 revient au régime de droit commun. En outre-mer, les départements et collectivités appliquent un régime souvent voisin, avec des ajustements ponctuels liés au climat local.

Ce que la trêve suspend et ce qui reste possible

La trêve hivernale ne gèle pas la procédure d’expulsion. Elle suspend uniquement l’exécution forcée matérielle de la décision d’expulsion. La distinction est essentielle pour bien comprendre les marges de manœuvre du bailleur entre le 1er novembre et le 31 mars.

Restent possibles pendant la trêve :

• La signification d’une mise en demeure au locataire défaillant.
• La délivrance d’un commandement de payer par le commissaire de justice, qui fait courir le délai légal de six semaines.
• Le jeu de la clause résolutoire à l’expiration du délai sans régularisation.
• L’assignation au tribunal judiciaire et l’audience devant le juge des contentieux de la protection.
• Le prononcé du jugement d’expulsion exécutoire et sa signification au locataire.
• La signification d’un commandement de quitter les lieux, détaillé par service-public.fr, qui ouvre le délai légal de deux mois.

Sont en revanche interdits pendant la trêve, en dehors des exceptions limitatives détaillées plus bas :

• L’expulsion matérielle par le commissaire de justice.
• L’intervention de la force publique sur réquisition préfectorale.
• Toute tentative du bailleur d’imposer le départ par lui-même (changement de serrure, coupure des fluides, retrait de meubles), qualifiée de voie de fait pénalement sanctionnée.

L’intérêt pratique de poursuivre la procédure pendant la trêve est considérable. Un bailleur qui obtient un jugement et signifie son commandement de quitter les lieux entre novembre et février sera prêt pour une expulsion matérielle dès le 1er avril, sans nouveau délai. À l’inverse, le bailleur qui attend la fin de la trêve pour engager le commandement de payer prend mécaniquement six à neuf mois de retard sur la libération effective du logement.

Les exceptions légales à la trêve hivernale en 2026

L’article L412-6 prévoit quatre familles d’exceptions à la suspension hivernale, qui permettent d’expulser un occupant pendant la trêve sous réserve du respect strict des conditions. Le périmètre est tenu et l’interprétation jurisprudentielle restrictive.

La première exception vise le relogement effectif et adapté. Lorsque le bailleur, la commune ou la préfecture justifie qu’un autre logement répondant aux besoins du locataire et de sa famille a été mis à sa disposition, le concours de la force publique peut être requis pendant la trêve. L’exigence d’adéquation est appréciée strictement : surface, localisation, loyer compatible avec les ressources.

La deuxième exception concerne les squatteurs au sens strict, c’est-à-dire les personnes entrées dans les lieux par voie de fait, sans titre ni droit. L’extension opérée par la loi ASAP du 7 décembre 2020 a clairement distingué le squat de l’impayé locatif, ce qui permet une procédure accélérée d’évacuation administrative par le préfet sur le fondement de l’article 38 de la loi DALO, y compris pendant la trêve.

La troisième exception couvre les arrêtés de péril ou d’insalubrité rendant le logement impropre à l’habitation. Lorsque l’autorité administrative ordonne l’évacuation pour des motifs de sécurité, la trêve hivernale ne peut être opposée à l’exécution de la mesure.

La quatrième exception concerne le logement étudiant lorsque l’étudiant n’est plus inscrit dans son établissement pour l’année universitaire en cours. Cette précision, introduite par la loi Alur, vise les résidences universitaires et certains baux étudiants spécifiques.

Hors de ces quatre cas, aucun motif légitime ne permet d’expulser pendant la trêve. Ni l’ancienneté de la dette, ni la mauvaise foi du locataire, ni l’urgence personnelle du bailleur ne peuvent fonder une dérogation.

Impact stratégique pour le bailleur face à un impayé

Pour le bailleur exposé à un impayé, la trêve hivernale impose une lecture serrée du calendrier procédural. Le tableau opérationnel repose sur trois jalons clés.

Si l’impayé survient au printemps ou en été, la procédure complète peut être bouclée avant la trêve. Un commandement de payer signifié en juin laisse au locataire six semaines pour régulariser, puis ouvre dès août la voie à l’assignation au tribunal judiciaire. Le jugement peut être obtenu en octobre ou novembre, et le commandement de quitter les lieux signifié dans la foulée. L’expulsion matérielle peut alors avoir lieu dès le 1er avril suivant, sans nouvelle perte de temps.

Si l’impayé survient en septembre ou octobre, la fenêtre se referme. La priorité est de signifier le commandement de payer immédiatement pour faire courir le délai des six semaines avant l’ouverture de la trêve. Le jugement ne sera vraisemblablement pas obtenu avant novembre, mais le maintien de la pression procédurale reste décisif pour limiter l’accumulation de la dette et préparer l’exécution dès avril.

Si l’impayé survient en plein cœur de l’hiver, le bailleur n’a aucun intérêt à différer. La procédure peut être engagée immédiatement (commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux), même en sachant que l’expulsion matérielle ne pourra avoir lieu qu’à la fin mars. Plus la signification du commandement de quitter les lieux est précoce, plus le délai légal de deux mois sera amorti pendant la trêve, et plus l’exécution sera rapide au 1er avril.

Pour replacer ces choix dans le cadre général de la gestion d’impayés, notre guide procédure d’expulsion locataire après la Loi Anti-squat 2023 détaille les étapes, et notre pilier GLI 2026 propriétaire bailleur replace le sujet dans la stratégie globale du bailleur.

Trêve hivernale et GLI : couverture des loyers et procédures

L’articulation entre la trêve hivernale et la garantie loyer impayé est déterminante sur la trésorerie du bailleur. Pendant les cinq mois où l’expulsion matérielle est suspendue, l’assureur GLI continue d’indemniser les loyers et les indemnités d’occupation dans la limite du plafond contractuel, ce qui neutralise économiquement l’allongement de la procédure.

Trois lignes de couverture sont à surveiller :

• L’indemnisation des loyers impayés mensuels, généralement plafonnée entre soixante-dix mille et quatre-vingt-dix mille euros par sinistre, étalée sur vingt-quatre à trente-six mois selon les contrats.
• La prise en charge des indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail, assimilées à du loyer impayé tant que le locataire est maintenu dans les lieux par l’effet de la trêve.
• La protection juridique couvrant les frais d’avocat, de commissaire de justice et d’assignation, qui restent élevés sur les procédures longues.

Notre guide activer la GLI en cas d’impayé détaille le calendrier exact de déclaration de sinistre, indispensable pour ne pas perdre le bénéfice de l’indemnisation, et notre dossier protection juridique GLI et recours bailleur précise les frais effectivement couverts pendant la phase contentieuse.

Pour le bailleur couvert par la garantie Visale d’Action Logement, le constat est plus contrasté. La couverture des loyers reste assurée pendant la trêve dans la limite du plafond Visale, mais les frais de procédure ne sont pas pris en charge au-delà d’un minimum. Notre comparatif Visale bailleur et locataire détaille le périmètre exact de la garantie publique, à arbitrer selon le profil du locataire.

Conseils pratiques pour anticiper l’hiver 2026

Pour un bailleur prudent, quatre réflexes opérationnels structurent l’approche de la trêve hivernale 2026 :

Anticiper la rentrée d’octobre. Tout impayé non régularisé au 1er octobre doit déclencher la signification d’un commandement de payer dans la quinzaine qui suit, pour faire courir le délai de six semaines avant la trêve. C’est la dernière fenêtre utile avant l’allongement automatique du calendrier.

Documenter rigoureusement le dossier. Les quittances impayées, les relances écrites, la copie de la mise en demeure et l’état des lieux d’entrée doivent être conservés et tenus à disposition de l’assureur GLI. Une déclaration de sinistre bien étayée accélère l’indemnisation et la prise en charge du contentieux.

Maintenir le dialogue avec le locataire lorsque c’est possible. Un plan d’apurement amiable conclu en novembre peut éviter la judiciarisation et préserver le bail. L’ANIL et la CAF peuvent intervenir comme tiers de confiance, et le Fonds de Solidarité pour le Logement peut prendre en charge tout ou partie de la dette dans certaines situations.

Vérifier la couverture GLI avant l’hiver. Le plafond contractuel, la franchise éventuelle, le délai de carence et le périmètre exact de la protection juridique méritent une relecture annuelle. Si le contrat est insuffisant, un changement d’assureur peut être envisagé hors période d’impayé en cours, avec un nouveau dossier locataire complet.

La trêve hivernale n’est pas un mur, mais un tempo. Le bailleur qui le maîtrise garde la main sur la procédure et limite le coût d’un impayé qui s’éternise, en s’appuyant sur la garantie loyer impayé pour absorber le choc de trésorerie.

Sources et références

• service-public.fr, expulsion d’un locataire et trêve hivernale : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1652
• service-public.fr, expulsion locative pendant la trêve hivernale : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32088
• service-public.fr, commandement de quitter les lieux : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1747
• Légifrance, article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032919925
• Légifrance, Loi 89-462 du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000509310
• ANIL, fiche bailleur impayés de loyer : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/bailleur/impayes-de-loyer/
• Action Logement, garantie Visale officielle : https://www.visale.fr/

Pour aller plus loin

• GLI 2026 : guide complet propriétaire bailleur (hub pillar)
• Procédure d’expulsion locataire après la Loi Anti-squat 2023
• Activer la GLI en cas d’impayé : procédure complète
• Protection juridique GLI et recours bailleur
• Visale Action Logement : guide bailleur et locataire