C Assurance Loyer Impayé Guide
Sommaire (8)
  1. 01Loi Anti-squat 2023 : ce qui a changé pour le bailleur
  2. 02Étape 1 : commandement de payer par commissaire de justice
  3. 03Étape 2 : assignation au tribunal judiciaire
  4. 04Étape 3 : commandement de quitter les lieux et délais
  5. 05Étape 4 : intervention du commissaire de justice et concours de la force publique
  6. 06Trêve hivernale, exceptions et articulation avec la GLI
  7. 07Sources et références
  8. 08Pour aller plus loin
Garantie Loyer Impayé

Procédure d'expulsion locataire 2026 : étapes après la Loi Anti-squat 2023

Procédure d'expulsion locataire 2026 après la Loi Anti-squat du 27 juillet 2023 : commandement de payer, assignation, jugement, force publique et articulation avec la GLI.

Vincent Marchand
Vincent Marchand Gestion locative
Publié le 6 juin 2026 · mis a jour le 6 juin 2026 · 9 min de lecture
Copie

L’impayé qui s’enkyste reste la première crainte du propriétaire bailleur. Quand la dette ne se résorbe pas, la procédure d’expulsion locataire s’impose. Depuis la Loi 2023-668 du 27 juillet 2023 dite Anti-squat1, le cadre a été clarifié et certaines phases accélérées. Voici les étapes 2026, du premier impayé à la libération du logement.

Les éléments présentés sont informatifs et ne constituent pas un conseil juridique. Pour vos démarches, appuyez-vous sur les fiches officielles de service-public.fr et de l’ANIL, et faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.

Loi Anti-squat 2023 : ce qui a changé pour le bailleur

La Loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, publiée au Journal officiel via Légifrance, a deux volets distincts. Le premier renforce la lutte contre le squat de locaux d’habitation et étend le dispositif d’évacuation forcée prévu à l’article 38 de la loi DALO aux résidences secondaires et à certains locaux à usage économique. Le second concerne directement la procédure d’expulsion locative pour impayés.

Côté locatif, plusieurs changements structurants méritent d’être retenus par le bailleur en 2026.

Le formalisme du commandement de payer a été renforcé. L’acte doit désormais comporter de manière plus visible la mention du délai de six semaines pour régulariser, ainsi qu’un rappel des dispositifs d’aide accessibles au locataire (Fonds de Solidarité pour le Logement, ANIL, commissions de coordination des actions de prévention des expulsions).

Le pouvoir d’appréciation du juge sur les délais accordés au locataire en cours d’instance a été encadré. Les délais accordés sur le fondement de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution restent possibles, mais le juge doit prendre en compte la situation du bailleur et la bonne foi du locataire.

Le régime pénal de l’occupation illicite a été durci. Le maintien dans les lieux après commandement de quitter les lieux peut désormais être sanctionné pénalement dans certains cas, alors que la qualification pénale était auparavant réservée au squat proprement dit.

Pour une vision complète du cadre de référence, notre fiche Loi 89-462 du 6 juillet 1989 rappelle les fondations légales du bail d’habitation, et notre guide GLI 2026 propriétaire bailleur replace l’expulsion dans le parcours global de gestion d’un impayé.

Étape 1 : commandement de payer par commissaire de justice

La procédure d’expulsion pour impayé démarre toujours par le commandement de payer. C’est un acte signifié par un commissaire de justice (ex-huissier), qui formalise l’impayé et déclenche le compte à rebours légal.

L’envoi préalable d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas une exigence légale stricte pour saisir le commissaire de justice, mais reste vivement recommandée. C’est la trace écrite qui sécurise la prise en charge par la garantie loyer impayé, notamment si vous avez souscrit une GLI couvrant les procédures contentieuses.

Le commandement de payer doit respecter un formalisme précis, détaillé par service-public.fr :

  • Identité complète du bailleur et du locataire.
  • Décompte précis de la dette locative (loyers, charges, indemnités).
  • Visa de la clause résolutoire du bail si elle existe.
  • Mention du délai légal de six semaines pour régulariser.
  • Information sur les organismes d’aide (ANIL, FSL, CAF).
  • Indication de la possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection.

Pendant le délai de six semaines, le locataire peut régulariser intégralement la dette. S’il le fait, la clause résolutoire est neutralisée et le bail se poursuit. À défaut de paiement, la clause joue automatiquement et le bailleur peut passer à l’étape suivante.

C’est aussi à ce stade que la GLI est activée : la déclaration de sinistre auprès de l’assureur suppose en général que le commandement de payer ait été signifié. Notre guide activer la GLI en cas d’impayé détaille le calendrier de déclaration, indispensable pour ne pas perdre le bénéfice de la garantie.

Étape 2 : assignation au tribunal judiciaire

Passé le délai de six semaines sans régularisation, le bailleur fait délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire compétent (lieu du logement). L’assignation est rédigée par un avocat et signifiée par le commissaire de justice au locataire.

Avant ou parallèlement à l’assignation, le bailleur doit accomplir trois diligences renforcées par la Loi Anti-squat 2023.

D’abord, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) du département. Cette saisine, automatique lorsque le bailleur passe par un avocat respectant le formalisme, est destinée à mobiliser les dispositifs sociaux et à proposer un accompagnement au locataire en difficulté.

Ensuite, la notification au préfet de l’assignation, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification permet au préfet d’instruire un éventuel relogement et de préparer l’instruction du dossier de concours de la force publique.

Enfin, la notification à la CAF lorsque le locataire perçoit une allocation logement. La CAF peut alors suspendre les versements et, sous conditions, les utiliser pour apurer la dette locative.

Le juge des contentieux de la protection statue à l’audience. Trois issues sont possibles :

  • Constat de la résiliation de plein droit du bail si la clause résolutoire est visée et que la dette n’a pas été apurée dans le délai.
  • Octroi de délais de paiement au locataire (jusqu’à trente-six mois) si le juge estime qu’il est de bonne foi et en mesure de reprendre ses paiements. Le bail est suspendu, pas résilié.
  • Résiliation judiciaire du bail en l’absence de clause résolutoire ou lorsque la situation le justifie.

Le jugement ordonne en général l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, le paiement de la dette locative, des indemnités d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, et la prise en charge des dépens.

Étape 3 : commandement de quitter les lieux et délais

Une fois le jugement d’expulsion devenu exécutoire, le bailleur fait signifier au locataire un commandement de quitter les lieux. Cet acte, là encore délivré par le commissaire de justice, ouvre un délai légal de deux mois au cours duquel le locataire doit libérer le logement de son plein gré.

Pendant ce délai, le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour solliciter un délai supplémentaire sur le fondement de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Le juge peut accorder un délai allant jusqu’à un an, en tenant compte de la situation du locataire et des diligences accomplies pour son relogement. La Loi Anti-squat 2023 a encadré cette appréciation pour mieux protéger le bailleur dont les loyers ne sont plus payés.

Si le commandement de quitter les lieux est signifié pendant la trêve hivernale, c’est-à-dire entre le 1er novembre et le 31 mars, le délai de deux mois court normalement, mais l’expulsion matérielle ne pourra avoir lieu qu’à compter du 1er avril, sauf exceptions (relogement assuré, occupation illicite). Notre fiche trêve hivernale détaille les règles applicables en 2026.

Pendant toute cette phase, les indemnités d’occupation continuent de courir au profit du bailleur. Elles sont prises en charge par la GLI dans la limite du plafond contractuel, ce qui justifie pleinement l’intérêt de la garantie sur les procédures longues. Notre guide protection juridique GLI précise les frais effectivement couverts.

Étape 4 : intervention du commissaire de justice et concours de la force publique

Passé le délai de deux mois sans départ volontaire, le bailleur mandate son commissaire de justice pour procéder à l’expulsion matérielle. La procédure se déroule en deux temps.

Le commissaire de justice se présente d’abord au logement pour tenter une expulsion amiable. Si le locataire est présent et accepte de quitter les lieux, l’expulsion est constatée par procès-verbal et le bailleur reprend possession du bien. Si le locataire est absent ou refuse de partir, le commissaire dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique.

La demande de concours est adressée au préfet du département. La Loi 89-462 du 6 juillet 1989 et le Code des procédures civiles d’exécution encadrent le délai d’instruction. Le préfet dispose en principe de deux mois pour accorder ou refuser le concours. En cas de refus exprès ou de silence pendant ce délai, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État pour rupture d’égalité devant les charges publiques et obtenir une indemnisation correspondant aux loyers et charges non perçus.

Lorsque le concours est accordé, l’expulsion est exécutée à la date fixée. Les meubles du locataire peuvent être laissés sur place, transportés dans un local de garde-meuble ou consignés selon les modalités prévues par le Code des procédures civiles d’exécution. Le bailleur reprend alors la jouissance du logement, à l’issue d’un parcours souvent long et coûteux.

Trêve hivernale, exceptions et articulation avec la GLI

La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars suspend l’exécution forcée de l’expulsion pour les locaux d’habitation. Plusieurs exceptions existent en 2026, précisées par service-public.fr : le squat, la mise à disposition d’un logement de remplacement par le bailleur, le logement étudiant lorsque l’étudiant n’est plus inscrit, et certains cas d’occupation par voie de fait.

Pendant la trêve, les actes de procédure restent licites : commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux. Seule l’expulsion matérielle est suspendue. Cette nuance permet au bailleur de progresser dans la procédure et d’être prêt pour une exécution dès le 1er avril.

L’articulation avec la GLI est déterminante sur la trésorerie du bailleur. Tant que la procédure suit son cours, l’assureur indemnise les loyers et indemnités d’occupation impayés dans la limite du plafond contractuel. Si vous êtes couvert par la garantie Visale d’Action Logement, la couverture des frais de procédure est plus limitée, ce qui peut peser sur l’arbitrage. Notre guide Visale bailleur et locataire détaille le périmètre exact.

Pour un bailleur exposé à une procédure d’expulsion, deux réflexes structurent la défense de ses intérêts. D’abord, engager le commandement de payer dès le premier impayé non régularisé, sans tarder, pour faire courir les délais légaux le plus tôt possible. Ensuite, déclarer immédiatement le sinistre à son assureur GLI pour activer la couverture des loyers et la protection juridique. Le couple GLI plus procédure rigoureuse reste la meilleure réponse à un impayé qui s’enkyste.

Pour aller plus loin sur la prévention et la gestion d’un sinistre, consultez nos guides sur la franchise et le délai de carence GLI et sur le refus du locataire par la GLI.

Sources et références

Pour aller plus loin

Footnotes

  1. Loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, JORFTEXT000047885175 sur Légifrance. ↩

Questions fréquentes

Combien de temps dure une procédure d'expulsion locataire en 2026 ?
Depuis l'entrée en vigueur de la Loi Anti-squat du 27 juillet 2023, la procédure complète va d'environ douze à vingt-quatre mois selon les juridictions et la complexité du dossier. Le commandement de payer signifié par le commissaire de justice ouvre d'abord un délai de six semaines pour régulariser intégralement la dette. L'assignation au tribunal judiciaire est ensuite traitée en deux à six mois selon l'encombrement du rôle de l'audience. Le jugement, une fois devenu exécutoire, donne lieu à un commandement de quitter les lieux laissant deux mois supplémentaires au locataire pour libérer volontairement le logement. Ces délais peuvent être prolongés par la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars et par les délais accordés par le juge de l'exécution sur le fondement de l'article L412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, jusqu'à un an dans les cas les plus protecteurs du locataire.
Le bailleur peut-il expulser un locataire sans passer par le tribunal ?
Non. Aucune expulsion d'un locataire titulaire d'un bail signé n'est licite sans décision de justice exécutoire prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. L'expulsion forcée par le bailleur lui-même, le changement de serrure du logement, la coupure d'eau, de gaz ou d'électricité, le retrait de meubles, la pose de scellés sur la porte sont qualifiés de voie de fait et exposent le bailleur à des sanctions pénales lourdes prévues par l'article 226-4-2 du Code pénal (jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende). Le passage par le tribunal judiciaire, puis le concours d'un commissaire de justice et, en dernier ressort, de la force publique sur réquisition préfectorale, reste la seule voie légale, y compris après le renforcement opéré par la Loi Anti-squat de 2023.
La GLI couvre-t-elle les frais de procédure d'expulsion en 2026 ?
Oui dans la plupart des contrats. La garantie loyer impayé prend en charge les frais d'huissier, les honoraires d'avocat plafonnés, les frais d'assignation au tribunal judiciaire, les frais de signification des actes et les indemnités d'occupation dues jusqu'à la libération effective du logement, selon le plafond contractuel fixé en mois de loyer ou en euros. La protection juridique incluse dans la GLI couvre généralement l'intégralité du contentieux locatif, depuis le commandement de payer jusqu'à la phase d'exécution, et permet le recours indemnitaire contre l'État en cas de refus de concours de la force publique par le préfet. La garantie Visale d'Action Logement, à l'inverse, ne prend pas en charge les frais de procédure au-delà de la simple mise en jeu de la garantie, ce qui pèse lourdement sur l'arbitrage du bailleur exposé à un risque contentieux long et coûteux.
Que change concrètement la Loi Anti-squat du 27 juillet 2023 ?
La Loi 2023-668 a renforcé les sanctions pénales contre l'occupation illicite, accéléré certaines phases procédurales en matière d'expulsion locative et clarifié les droits du bailleur face au locataire défaillant. Elle a notamment étendu le champ pénal du squat aux résidences secondaires et à certains locaux à usage économique, raccourci les délais que le juge de l'exécution peut accorder au locataire dans les cas les moins protecteurs et renforcé le formalisme du commandement de payer afin de mieux informer le locataire de ses droits et des dispositifs d'aide accessibles via le FSL, l'ANIL ou la CAF. Le délai légal de paiement déclenché par le commandement reste de six semaines, mais le juge dispose désormais d'un cadre plus strict pour accorder des délais supplémentaires lorsque le locataire ne reprend pas ses paiements pendant l'instance. Le texte sécurise globalement la position du bailleur face à un impayé qui s'enkyste.
Que se passe-t-il pendant la trêve hivernale si le locataire ne paie pas ?
La trêve hivernale court chaque année du 1er novembre au 31 mars et suspend l'exécution forcée de l'expulsion pour les locaux d'habitation, conformément à l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Le bailleur conserve toutefois le droit d'engager ou de poursuivre l'intégralité de la procédure pendant cette période : le commandement de payer, l'assignation au tribunal judiciaire, le jugement d'expulsion et le commandement de quitter les lieux peuvent être délivrés pendant toute la durée de la trêve. Seule l'expulsion matérielle par le commissaire de justice avec le concours de la force publique reste suspendue jusqu'au 1er avril, sauf exceptions limitativement énumérées (squat caractérisé, mise à disposition d'un logement de remplacement adapté, étudiant non réinscrit pour l'année universitaire en cours). Les indemnités d'occupation continuent de courir au profit du bailleur et restent intégralement indemnisables par la garantie loyer impayé, dans la limite des plafonds contractuels souscrits.

Comment cet article a été vérifié

  • 7 sources officielles citées (service-public.fr, Légifrance, ANIL, Action Logement, impots.gouv.fr, UNPI, DGCCRF).
  • Rédigé par Vincent Marchand, expert en gestion locative et ancien agent immobilier, administrateur de biens indépendant depuis 2018.
  • Dernière revue éditoriale : 6 juin 2026. Mises à jour chiffrées en continu (tarifs GLI, plafonds Visale, conventions assureurs, jurisprudence locative).
  • Aucun lien d'affiliation déguisé, aucune recommandation personnalisée (ce n'est pas un conseil juridique personnalisé). Pour vos démarches, consultez un avocat en droit immobilier ou un huissier de justice. Lire notre politique éditoriale.
Politique éditoriale Voir les corrections Signaler une erreur
Copie

À lire aussi

Newsletter Recevez nos analyses chaque semaine. Je m'abonne