Dépôt de garantie 2026 : Montant, restitution, retenues

Le dépôt de garantie est l’une des sommes les plus discutées de la relation locative. Son montant, son encaissement, son délai de restitution et la nature des retenues admises sont strictement encadrés par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. En 2026, le cadre légal reste stable mais l’application est de plus en plus contrôlée par les tribunaux et les commissions de conciliation, en cas de litige avec un locataire sortant.

Pour les références officielles, le bailleur peut s’appuyer sur la version consolidée de l’article 22 sur Légifrance, sur la fiche dépôt de garantie d’un logement loué vide de service-public.fr et sur le guide bailleur de l’ANIL.

Cadre juridique et plafonds 2026 du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail pour couvrir les éventuels manquements à ses obligations en fin de location. Il est régi par l’article 22 de la loi 89-462, modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 puis par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Son plafond légal dépend du régime du bail.

Pour une location vide à usage de résidence principale, le dépôt est limité à un mois de loyer hors charges. Ce plafond est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut le porter au-delà, sous peine de nullité partielle. Pour un logement meublé conclu après le 27 mars 2014, le plafond est porté à deux mois de loyer hors charges, conformément à l’article 25-6 inséré par la loi Alur. Pour un bail mobilité de un à dix mois créé par la loi ELAN, aucun dépôt de garantie n’est autorisé : la sécurisation passe par la garantie Visale d’Action Logement.

Le dépôt n’est pas obligatoire : un bailleur peut renoncer à le percevoir, par exemple pour faciliter la signature d’un locataire au profil intéressant qui ne pourrait pas mobiliser immédiatement la trésorerie nécessaire. Dans la majorité des baux, il est cependant systématiquement exigé, comme première ligne de protection en cas de dégradations ou d’arriérés à la sortie. Cette protection vient en complément de la garantie loyer impayé que le bailleur peut souscrire pour couvrir le risque principal, comme rappelé dans notre guide complet GLI 2026 pour bailleur.

Aucun dépôt n’est admis lorsque le bail prévoit un loyer payable par avance pour une période supérieure à deux mois, sauf demande expresse écrite du locataire. Cette exception, peu utilisée en pratique, ferme la porte à la double sécurité couvrant à la fois un loyer payé d’avance et un dépôt de garantie classique.

Versement, encaissement et obligations du bailleur

Le dépôt de garantie est versé directement au bailleur ou à son mandataire à la signature du bail. Lorsque le locataire a recours à l’avance Loca-Pass d’Action Logement, un prêt à taux zéro permet de financer jusqu’à 1 200 euros sans frais. Cette aide n’est pas un dépôt versé par Action Logement : elle reste un prêt remboursé par le locataire après son emménagement, et le bailleur encaisse classiquement la somme.

L’encaissement du chèque ou du virement doit intervenir rapidement. Le bailleur n’a aucune obligation de placer le dépôt sur un compte séquestre ou rémunéré pour les baux d’habitation, contrairement à certaines pratiques d’agence pour les baux commerciaux. La somme rejoint la trésorerie générale du bailleur, qui en supporte le risque de restitution intégrale en fin de bail. Pour les bailleurs gérant plusieurs lots, l’isolement comptable des dépôts reste pourtant une pratique prudente, notamment lorsque la gestion locative est déléguée à une agence tenue de séparer juridiquement les fonds clients.

Le bail doit mentionner explicitement le montant du dépôt et son régime de restitution. La mention figure parmi les clauses obligatoires fixées par les contrats-types issus du décret du 29 mai 2015. Une omission expose le bailleur à un risque de contestation, mais ne supprime pas le dépôt si son versement est par ailleurs établi par quittance, virement ou avenant.

Une fois encaissée, la somme n’est pas révisable en cours de bail. Même en cas d’augmentation du loyer par l’indice de référence des loyers (IRL), le dépôt initial reste inchangé jusqu’à la fin du bail. C’est seulement à la signature d’un nouveau bail, par exemple au profit d’un colocataire entrant, que la question d’une réévaluation peut éventuellement se poser, dans le respect du plafond légal.

Restitution : délais légaux et pénalités de retard

Les délais de restitution sont au cœur de l’article 22 modifié et constituent la principale source de contentieux. Trois situations doivent être distinguées. Premier cas, l’état des lieux de sortie est strictement conforme à l’état des lieux d’entrée, sans dégradation ni impayé : le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer l’intégralité du dépôt. Deuxième cas, des retenues sont opérées au titre de réparations locatives, de loyers ou de charges impayés : le délai passe à deux mois. Troisième cas, l’immeuble est en copropriété et certaines charges restent à arrêter par le syndic : le bailleur peut conserver jusqu’à vingt pourcent du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, le solde devant être restitué dans le mois qui suit la régularisation.

Le point de départ du délai est la remise effective des clés. Lorsque le locataire restitue les clés par envoi recommandé, c’est la date de réception par le bailleur qui fait courir le délai. Lorsqu’il les dépose en agence ou en main propre, c’est la date du récépissé ou de l’attestation contradictoire qui compte. Le bailleur doit veiller à formaliser systématiquement cette remise pour éviter toute discussion sur le décompte. Notre dossier sur la sortie de bail et la restitution de la caution dans le contexte GLI détaille les modalités pratiques côté bailleur.

En cas de retard de restitution, l’article 22 modifié par la loi Alur prévoit une pénalité automatique de dix pourcent du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité est due de plein droit, sans démarche préalable et sans qu’il soit nécessaire de prouver un préjudice. Pour un loyer de 800 euros, chaque mois de retard ajoute 80 euros au montant à restituer. Au bout de trois mois de retard, le locataire récupère donc le dépôt initial majoré de 240 euros de pénalités.

Le locataire peut accélérer la procédure par une mise en demeure recommandée, étape utile en vue d’une saisine ultérieure. Si le bailleur ne s’exécute pas, le locataire saisit la commission départementale de conciliation, dont le passage est obligatoire avant le tribunal judiciaire pour les litiges sur le dépôt de garantie, en application de l’article 20 de la loi 89-462.

Retenues légitimes : ce que le bailleur peut déduire

Les retenues opérables sont strictement limitées à des sommes dues par le locataire et appuyées sur des justificatifs concrets. Trois grandes catégories existent.

Les réparations locatives correspondent aux dégradations imputables au locataire constatées au comparatif des états des lieux. La liste de référence figure dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixant les réparations locatives et son décret jumeau sur les charges récupérables. Sont concernées les peintures dégradées, les revêtements de sol abîmés, les portes et plinthes endommagées et les équipements de salle de bain ou de cuisine cassés. La vétusté doit être impérativement déduite, ce qui suppose souvent l’usage d’une grille de vétusté annexée au bail. Pour les dossiers d’indemnisation lourds, l’option garantie dégradations locatives proposée par les assureurs GLI peut couvrir jusqu’à 7 000 à 10 000 euros par sinistre, déduction faite de la vétusté et d’une franchise contractuelle.

Les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour du départ peuvent être prélevés sur le dépôt. Si le locataire a quitté le logement avant l’expiration de son préavis sans payer la fraction due, ou s’il est resté au-delà du terme du bail, ces sommes sont déductibles, à condition d’être calculées au prorata jour par jour. Les éventuelles pénalités de retard de paiement prévues au bail, en pratique rares dans les contrats-types, peuvent s’y ajouter si la clause est valide.

Les régularisations de charges posent une question particulière. Le bailleur peut conserver une provision de vingt pourcent maximum du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes du syndic, pour couvrir un éventuel solde à la charge du locataire au titre des charges récupérables figurant à l’annexe au décret du 26 août 1987. Au-delà de ce plafond, la retenue est jugée disproportionnée.

Les retenues doivent toutes être justifiées par des pièces écrites : devis ou facture pour les travaux, état des lieux contradictoire signé pour les dégradations, décompte chiffré pour les charges. Une retenue forfaitaire non documentée est systématiquement annulée par la commission départementale de conciliation et par les tribunaux. Cette discipline documentaire est par ailleurs essentielle pour la bonne tenue d’un dossier d’indemnisation auprès d’un assureur loyer impayé, comme expliqué dans notre fiche sur l’activation de la GLI en cas d’impayé.

Articulation avec la GLI et la garantie dégradations

Le dépôt de garantie et la garantie loyer impayé jouent à deux étages distincts. Le dépôt couvre prioritairement les impayés à la sortie et les dégradations légères, dans la limite d’un ou deux mois de loyer. La GLI couvre quant à elle l’ensemble des impayés survenus en cours de bail, généralement plafonnés à 70 000 ou 90 000 euros selon les contrats, ainsi que les frais de procédure et les indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

L’articulation pratique est encadrée par la règle de non-cumul d’indemnisation. L’assureur ne peut pas indemniser deux fois la même créance. Si le bailleur applique le dépôt de garantie sur des arriérés de loyer, ces sommes viennent en déduction de l’indemnisation due par la GLI. Inversement, si la GLI a déjà indemnisé les loyers impayés en cours de bail, le dépôt résiduel est consacré en priorité aux dégradations et aux charges, et non aux arriérés déjà couverts. Notre fiche sur le plafond d’indemnisation GLI 70 000 à 90 000 euros détaille les seuils de marché.

Pour les dégradations, l’articulation est différente. Le dépôt couvre les petites dégradations dans la limite de son montant. Au-delà, c’est la garantie dégradations locatives optionnelle de la GLI qui prend le relais, sous réserve d’un état des lieux contradictoire en bonne et due forme. La pièce maîtresse reste donc l’état des lieux, dont nous détaillons l’opposabilité dans notre guide état des lieux 2026. Sans cette pièce, ni le dépôt ni la garantie ne peuvent être mobilisés avec sécurité.

Pour les bailleurs adhérents à un dispositif garantie Visale d’Action Logement, la combinaison dépôt et Visale fonctionne sans difficulté : Visale couvre les impayés en cours et jusqu’à six mois après, le dépôt reste mobilisable pour les dégradations à la sortie, dans le respect du plafond légal. Le cumul n’est pas une superposition de garanties pour la même cause mais une répartition des rôles entre deux outils complémentaires.

Litiges et recours en cas de non-restitution

Le contentieux du dépôt de garantie représente l’un des contentieux locatifs les plus fréquents en France. Plusieurs voies existent côté locataire, et le bailleur a tout intérêt à les anticiper pour éviter un dossier mal préparé.

Première étape, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle le délai légal, le montant initial du dépôt, les retenues éventuelles déjà notifiées et les pénalités de retard cumulées. Cette pièce constitue le point de départ formel du contentieux et conditionne la suite. Notre fiche dédiée à la mise en demeure en détaille la rédaction.

Deuxième étape, la commission départementale de conciliation, dont la saisine est obligatoire avant tout recours au tribunal pour les litiges portant sur l’état des lieux, le dépôt de garantie ou les charges, conformément à l’article 20 de la loi 89-462. La procédure est gratuite, contradictoire et débouche soit sur un accord, soit sur un constat de non-conciliation valant ouverture du recours judiciaire.

Troisième étape, la saisine du tribunal judiciaire dans le ressort du logement. Pour les sommes inférieures à 10 000 euros, le juge des contentieux de la protection est compétent. Au-delà, le tribunal statue au fond. Le délai de prescription est de trois ans à compter du fait litigieux, à savoir la date de remise des clés pour le dépôt non restitué. La fiche logement-location de la DGCCRF rappelle ces droits côté consommateur.

Côté bailleur, la meilleure protection est documentaire et procédurale. Conserver l’état des lieux d’entrée et de sortie complets, les devis et factures associés aux retenues, les décomptes de charges et la preuve de la date de remise des clés permet de répondre en quelques heures à une demande de conciliation et de fermer rapidement un dossier sans contentieux. Cette discipline rejoint celle exigée pour un bon dossier d’indemnisation auprès d’un assureur GLI : sans pièces, pas de droit.

FAQ dépôt de garantie 2026