Régime micro-foncier, définition

Le régime micro-foncier est le régime fiscal simplifié applicable aux bailleurs personnes physiques dont les revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €. Il s’oppose au régime réel.

Fonctionnement :

• Déclaration des loyers bruts perçus (case 4BE de la déclaration 2042)
• Abattement forfaitaire automatique de 30 % représentant les charges
• Imposition sur 70 % des loyers au barème progressif de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux
• Aucune déduction réelle de charges possible (travaux, intérêts d’emprunt, prime GLI)

Limites pour la GLI : sous le régime micro-foncier, la prime de GLI n’est pas déductible séparément. Le bailleur ne peut pas optimiser fiscalement sa souscription GLI tant qu’il reste sous ce régime.

Bascule au régime réel : un bailleur peut opter volontairement pour le régime réel (option irrévocable pendant 3 ans) si ses charges réelles dépassent 30 % des loyers bruts. C’est souvent le cas dès que la GLI, les travaux ou les intérêts d’emprunt sont significatifs.

Comparaison : pour un loyer brut de 10 000 €/an avec 4 000 € de charges réelles (dont 350 € de GLI), le régime réel devient plus avantageux que le micro-foncier (abattement forfaitaire de 3 000 €).