Congé pour vente 2026 : délais, conditions et impact GLI

Vendre un logement occupé ou attendre le départ du locataire pour obtenir le meilleur prix ? La question revient à chaque arbitrage patrimonial du bailleur. Le congé pour vente est la voie légale qui permet de récupérer le bien à l’échéance du bail. En 2026, le formalisme reste strict, le droit de préemption du locataire est plein, et l’articulation avec la GLI souscrite par le bailleur conditionne la fin de la couverture impayés.

Congé pour vente 2026 : définition et cadre légal article 15

Le congé pour vente est l’acte unilatéral par lequel le bailleur informe le locataire qu’il refuse de reconduire le bail à son échéance, en raison d’un projet de vente du logement. Il s’agit de l’un des trois motifs légitimes prévus par l’article 15-I de la loi 89-462, aux côtés du congé pour reprise et du congé pour motif légitime et sérieux. À ce titre, ce congé ne peut être délivré qu’à l’expiration du bail, et jamais en cours de contrat, sauf accord amiable entre les parties.

Cadre légal en vigueur en 2026. Le congé pour vente reste régi par la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont les dispositions ont été précisées par la loi Macron de 2015 et par les jurisprudences ultérieures. Le service-public.fr détaille le régime du congé bailleur dans sa fiche pratique F931 sur les conditions pour donner congé à son locataire. Cette ressource constitue la référence officielle pour les bailleurs particuliers qui souhaitent vendre leur bien occupé.

Trois motifs légaux, un seul autorise la vente. Pour comprendre la spécificité du congé pour vente, il faut le distinguer du congé pour reprise (le bailleur ou un proche revient occuper le logement) et du congé pour motif légitime et sérieux (manquements graves du locataire). Le congé pour vente est le seul motif qui autorise simultanément la résiliation du bail à terme et la mise sur le marché du bien libre d’occupation, condition souvent exigée par les acheteurs et nécessaire pour obtenir le meilleur prix.

Conditions de validité et formalisme à respecter en 2026

Le formalisme du congé pour vente est l’un des plus exigeants du droit locatif français. Tout défaut sur la forme entraîne sa nullité, c’est-à-dire la reconduction tacite du bail pour la durée initiale. La rigueur du formalisme s’explique par le caractère asymétrique du congé, qui contraint le locataire à libérer son logement principal.

Modes de notification autorisés. Le congé doit être notifié soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier), soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement. L’envoi par courrier simple, par courriel ou par recommandé électronique non équivalent n’est pas opposable. La date qui fait courir le délai de préavis est celle de la première présentation du recommandé ou de la signification de l’acte, non celle de l’envoi.

Contenu obligatoire de l’acte. Le congé doit mentionner le motif (vente), le prix de vente proposé, les conditions de la vente envisagée (par exemple : libre d’occupation, paiement comptant ou par prêt) et reproduire intégralement les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989. Cette reproduction littérale est une condition de validité substantielle, comme le rappelle l’ANIL dans sa fiche sur le congé délivré par le bailleur. À défaut, le locataire peut faire constater la nullité devant le juge des contentieux de la protection.

Co-titulaires et concubins. Lorsque le bail comporte plusieurs titulaires, le congé doit être notifié à chacun d’eux. Pour les couples mariés, l’article 1751 du Code civil impose une notification au conjoint cotitulaire de droit, même si celui-ci n’a pas signé le bail. Pour les couples pacsés ayant déclaré leur Pacs au bailleur, la notification doit également viser les deux partenaires. Un défaut de signification à un cotitulaire entraîne la nullité du congé à son égard.

Délais de préavis et droit de préemption du locataire

Les délais de préavis et le droit de préemption forment le couple de protections fondamentales du locataire face au congé pour vente. Leur respect rigoureux conditionne la validité de la procédure et l’effectivité de la vente projetée.

Six mois en location vide, trois mois en meublé. Le délai de préavis est de six mois avant la fin du bail pour un logement loué vide entre particuliers, et de trois mois pour un logement loué meublé. Le bailleur doit donc anticiper sa stratégie patrimoniale plusieurs trimestres avant l’échéance. Un préavis insuffisant rend le congé nul et entraîne la reconduction du bail, exposant le bailleur à une nouvelle période de trois ans en location vide ou un an en meublé. Cette mécanique impose une planification rigoureuse, particulièrement lorsque le bailleur a contracté un compromis de vente avec un calendrier serré.

Droit de préemption prioritaire du locataire. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire en place. Celui-ci dispose de deux mois à compter de la notification pour accepter d’acheter aux conditions et au prix proposés. S’il accepte, il bénéficie de deux mois pour signer l’acte authentique, ou de quatre mois s’il déclare recourir à un crédit immobilier. La procédure est précisée dans la fiche service-public.fr sur le droit de préemption du locataire. Cette priorité d’achat est un mécanisme protecteur fort, qui peut transformer le projet de vente.

Renouvellement du droit en cas de baisse de prix. Si le bailleur, après refus initial du locataire, vend ensuite à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, il est tenu de notifier cette nouvelle offre au locataire. Celui-ci dispose alors d’un nouveau droit de préemption d’un mois pour reprendre la main. À défaut de cette notification, la vente au tiers est susceptible d’annulation à la demande du locataire, dans un délai de cinq ans à compter de la publication de la vente au fichier immobilier.

Articulation avec la GLI : continuité, résiliation, indemnisation

L’articulation entre congé pour vente et garantie loyer impayé soulève plusieurs questions pratiques pour le bailleur. La couverture doit-elle être maintenue jusqu’au départ effectif du locataire, et que devient la prime payée pour la période postérieure à la vente effective ?

Continuité jusqu’à la libération effective. Tant que le locataire reste dans les lieux, le bail produit ses effets et la GLI continue de couvrir le bailleur contre les impayés, les frais de procédure et les détériorations selon la formule souscrite. La période entre la notification du congé et le départ effectif est même statistiquement la plus à risque, certains locataires anticipant leur sortie en suspendant leurs paiements. Le bailleur a tout intérêt à maintenir la couverture intégrale, à constater promptement le moindre impayé et à signaler le sinistre à son assureur sans délai, en suivant la procédure exposée dans le guide activer la GLI en cas d’impayé.

Résiliation au prorata après la vente. À la libération effective du logement, le contrat GLI prend fin pour ce bien. La plupart des contrats prévoient une résiliation au prorata temporis sur présentation de l’acte authentique de vente, ce qui permet au bailleur de récupérer la quote-part de prime non consommée. Cette restitution doit être demandée à l’assureur dans les délais fixés par les conditions générales, en général un à trois mois après la vente. La déductibilité fiscale de la GLI au régime réel sur l’année concernée doit être ajustée en conséquence, en cohérence avec le guide GLI déductible des revenus fonciers.

Couverture vacance et carence avant relocation. Si le bailleur renonce finalement à vendre et relit avec un nouveau locataire, la nouvelle souscription GLI ouvre un nouveau délai de carence et une nouvelle franchise. La période entre l’ancien et le nouveau bail n’est pas couverte par la GLI, mais peut l’être par une garantie spécifique de vacance locative bailleur, souscrite séparément ou en option d’une GLI premium.

Risques juridiques 2026 : congé frauduleux, contestation, sanctions

Le congé pour vente fait l’objet d’un contentieux nourri devant les juges des contentieux de la protection. La fraude au congé, c’est-à-dire la simulation d’un projet de vente pour évincer le locataire, est sévèrement sanctionnée par les tribunaux et par la loi.

Sanctions pénales et civiles du congé frauduleux. L’article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR de 2014 et renforcé par la loi ELAN de 2018, sanctionne le congé frauduleux d’une amende pouvant atteindre 30 000 euros pour une personne physique et 150 000 euros pour une personne morale. Cette sanction s’applique notamment lorsque le bailleur n’a pas réellement vendu dans un délai raisonnable et a relit le logement à un nouveau locataire à un loyer supérieur. La DGCCRF rappelle dans ses fiches pratiques location les principales infractions susceptibles d’être poursuivies.

Contestation par le locataire. Le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour contester la validité du congé. Les principaux motifs de nullité tirés du contentieux récent incluent l’absence de reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15-II, un prix de vente disproportionné par rapport au marché (manifestement destiné à empêcher la préemption), une notification à un seul des cotitulaires, un préavis insuffisant ou un défaut de relogement pour un locataire protégé. La saisine du juge suspend l’effet du congé jusqu’à la décision.

Locataires protégés par l’article 15-III. L’article 15-III protège les locataires de plus de 65 ans aux revenus inférieurs au plafond fixé annuellement (autour de 25 000 euros pour une personne seule en 2026). Le bailleur ne peut leur délivrer un congé que s’il propose une offre de relogement adaptée à leurs besoins et à leurs possibilités, dans le même arrondissement ou un secteur proche. Cette obligation est levée si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des revenus inférieurs au même plafond. Faute d’offre conforme, le congé est nul.

Stratégie bailleur 2026 : timing, fiscalité et alternatives

Anticiper le congé pour vente plusieurs mois avant l’échéance permet de sécuriser la procédure et d’optimiser la fiscalité. Plusieurs leviers stratégiques méritent d’être étudiés en parallèle.

Calendrier et compromis sous conditions. Le bailleur qui signe un compromis de vente avant la fin du préavis doit prévoir une condition suspensive de libération du bien. Cette clause protège l’acheteur en cas de refus de partir du locataire, ce qui peut imposer un recours en expulsion étudié dans le guide procédure d’expulsion locataire après la loi anti-squat de 2023. En cas de trêve hivernale en cours, le calendrier de la vente doit intégrer le report potentiel d’exécution de la décision.

Fiscalité de la vente et plus-value. La vente d’un bien autre que la résidence principale est soumise à la fiscalité de la plus-value immobilière (taux global 36,2 pourcent avec prélèvements sociaux), avec abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le bailleur doit anticiper ces seuils pour optimiser son arbitrage patrimonial. Les frais de notaire, diagnostics obligatoires, désinvestissement éventuel et travaux préparatoires viennent réduire l’assiette imposable.

Alternative : vendre occupé. Plutôt que de délivrer un congé, le bailleur peut choisir de vendre le logement occupé. Cette option évite tout préavis et tout droit de préemption (sauf vente à la découpe ou première vente après division), mais entraîne une décote sur le prix qui peut atteindre 10 à 20 pourcent selon la qualité du locataire et la durée résiduelle du bail. Pour un bailleur en SCI ou en multipropriété, ce levier peut accélérer la rotation du patrimoine sans complication juridique, et préserver les rendements grâce au maintien du loyer perçu jusqu’à la cession, comme l’illustre le guide GLI bailleur individuel versus SCI.

Documentation et précautions documentaires. Avant la signature du congé, le bailleur doit consolider son dossier : UFC-Que-Choisir conseille de conserver les diagnostics récents, l’état des lieux d’entrée (à comparer à celui de sortie selon le guide état des lieux d’entrée et de sortie 2026), les quittances d’assurance et les justificatifs de paiement de la GLI. Cette documentation servira en cas de litige sur la validité du congé ou sur les retenues à opérer sur le dépôt de garantie.

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