CGI article 31, définition

L’article 31 du Code général des impôts (CGI) liste les charges qu’un bailleur peut déduire de ses revenus fonciers lorsqu’il opte pour le régime réel d’imposition. C’est la base légale de l’optimisation fiscale de la location.

Charges déductibles principales :

• Frais d’administration et de gestion (honoraires d’agence, syndic)
• Primes d’assurance : assurance propriétaire non occupant (PNO) ET prime de garantie loyer impayé (GLI)
• Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (hors agrandissement)
• Charges de copropriété non récupérables sur le locataire
• Intérêts d’emprunt et frais de dossier liés au financement
• Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères)
• Provisions pour charges de copropriété

Déficit foncier : si le total des charges déductibles excède les loyers perçus, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (le surplus est reportable 10 ans).

Application à la GLI : pour un bailleur au régime réel avec 30 % TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux, la déductibilité de la prime GLI ramène le coût net à environ 50 à 55 % de la prime affichée.

L’article 31 est régulièrement complété par des doctrines fiscales publiées au BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques).